お知らせ・事例紹介

■ はじめに

親や親族から家を相続したものの、
「藤井寺市の家をそのまま持ち続けるか、それとも売却するか迷っている」
という方は少なくありません。

相続不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なる手続きや税金の注意点があります。
特に名義変更や譲渡所得税、相続登記などを怠ると、売却手続きがスムーズに進まないことも。

この記事では、藤井寺市で相続した家を売却する際に押さえておくべき
「法律的なポイント」と「税務対策のコツ」
を、地域事情も交えて丁寧に解説します。

1. 相続した家を売る前にまず確認すべき3つのこと

① 相続登記（名義変更）を済ませているか？

相続によって家を受け継いだ場合、**登記簿上の名義を相続人に変更する「相続登記」**が必要です。
この手続きを行わないと、売却契約そのものができません。

2024年4月からは相続登記が義務化され、
**相続を知ってから3年以内に登記をしないと過料（最大10万円）**が科される可能性もあります。

相続登記には、以下の書類が必要です。

被相続人の戸籍謄本・除籍謄本

相続人全員の戸籍謄本

遺産分割協議書

固定資産評価証明書

登記申請書

藤井寺市の場合、法務局は「大阪法務局 富田林支局」が管轄となります。

② 不動産の現状を確認

相続した家が古い場合、「空き家」「老朽化」「越境」などの問題が発生していることがあります。

特に藤井寺市は昭和〜平成初期に開発された住宅地が多く、
築30年以上の木造住宅が多いエリアです。

以下の点を確認しておくとスムーズです：

建物の構造・築年数・耐震性能

シロアリや雨漏りなどの有無

境界杭（隣地との境界線）の明確化

空き家期間中の管理状況（草木、ゴミ、雨漏りなど）

これらは、後の売却査定額や買主からの信頼にも大きく影響します。

③ 相続人が複数いる場合の合意形成

相続人が複数人いる場合は、全員の同意がないと売却できません。
「遺産分割協議書」で、誰が所有者となるのか・売却代金をどう分けるのかを明確にしておく必要があります。

トラブルを防ぐため、司法書士や不動産会社に同席してもらいながら、
早い段階で話し合いを進めましょう。

2. 藤井寺市の不動産市場動向を理解する

相続した家を売却する際には、「今が売り時か？」も重要な判断基準になります。

藤井寺市の不動産市場は、近年緩やかな上昇傾向にあります。

● 地価の傾向

国土交通省の地価公示によると、
藤井寺市の住宅地平均価格は 坪あたり約40万〜55万円前後（2025年現在）。
特に「藤井寺駅」「土師ノ里駅」「道明寺駅」周辺は人気が高く、再開発によって利便性が向上しています。

● 買い手層の特徴

30〜50代の子育て世帯

大阪市内通勤者

シニアの住み替え層

このため、「駅徒歩15分以内」「駐車場付き」「リフォーム済み」の物件は高く売れる傾向があります。
反対に、築古・駅遠の物件は**“土地としての価値”**で査定されるケースが多いです。

3. 相続不動産を売る際にかかる主な税金

相続した家を売却すると、場合によっては**譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）**が発生します。
ここでは代表的な3つの税金について説明します。

（1）譲渡所得税

売却価格から「取得費＋譲渡費用」を引いた残りが譲渡所得です。
この所得に対して、所得税・住民税が課されます。

【計算式】
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費は、もともと家を建てたときの建築費・購入費ですが、古い物件だと不明な場合も多いです。
その場合、**概算取得費として「売却価格の5％」**を使うことができます。

（2）相続税

すでに相続時に相続税を支払っている場合、売却時の税計算にも影響します。
ただし、相続税が課されるのは相続財産が基礎控除額（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超えた場合のみです。

一般的な藤井寺市の住宅では、課税対象にならないケースが多いですが、
土地が広い・複数の不動産を相続した場合などは要注意です。

（3）固定資産税・都市計画税

相続登記をした時点で、固定資産税の納税義務者が相続人に変わります。
売却までに数ヶ月かかる場合は、その期間分の税金を日割りで清算する形になります。

4. 節税につながる特例・控除制度

相続不動産の売却では、うまく活用すれば税金を大幅に減らせる制度があります。

（1）被相続人の居住用財産（空き家）に関する特例

「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。
以下の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。

【主な条件】

相続開始時に被相続人が1人で居住していた

相続後、空き家になっている

売却前に耐震改修または取り壊して更地にしている

売却価格が1億円以下

この特例は、空き家が増加している藤井寺市でも活用事例が多く、
税金を大幅に軽減できるため必ず確認しておきましょう。

（2）取得費加算の特例

相続税を支払った場合、その一部を売却時の取得費に加算できます。
つまり、譲渡所得を減らして税負担を軽くする仕組みです。

相続税の申告から3年以内に売却する場合に限られるため、
売却時期を調整することが節税にもつながります。

5. 藤井寺市での売却手続きの流れ

実際に藤井寺市で家を売る場合の流れを、5ステップで整理します。

不動産会社に相談・査定依頼

　地域に詳しい不動産会社に査定を依頼します。藤井寺市では「藤井寺駅」周辺の店舗が多く、地元需要に強い会社が多いです。

相続登記の完了

　名義変更を完了させ、登記簿謄本を準備します。

販売活動開始

　SUUMO・アットホームなどに掲載し、内覧対応を進めます。

売買契約・決済

　契約書締結後、司法書士立ち会いで所有権移転・代金受領を行います。

確定申告・納税

　翌年の確定申告で譲渡所得税の申告を行います。

6. 相続不動産の売却で失敗しないためのポイント

最後に、売却を成功させるための実践的なアドバイスを紹介します。

空き家期間を長くしない（劣化・雑草で印象が悪化）

境界を明確にしてトラブルを防ぐ

リフォーム・解体費を見積もってから価格設定

税理士・司法書士・不動産会社の連携を取る

相場より高すぎる価格をつけない（販売期間が長期化）

藤井寺市では、築古物件を「土地として売る」ケースも多いため、
現地調査のうえで更地売却とリフォーム売却の比較を行うのがおすすめです。

■ まとめ：相続不動産は“準備と節税”がカギ

藤井寺市で相続した家を売る際は、
✅ 相続登記の完了
✅ 不動産の現状確認
✅ 相続人全員の合意形成
✅ 税金・控除制度の理解
この4つをしっかり押さえておくことが成功のポイントです。

相続した家は「思い出」と「資産」の両方の性格を持つため、
感情面も整理しながら、冷静に判断していきましょう。